Muss der Mietzins weiterhin gezahlt werden?
Diese Frage beschäftigt aktuell viele Gewerbetreibende. Die Beantwortung hängt von mehreren Faktoren ab.
Gemäß § 1104 ABGB entfällt die Verpflichtung der Mieter:in Miete zu zahlen, wenn ein Mietgegenstand wegen einer Seuche unbrauchbar ist. Daneben kann eine Mieter:in auch sonst den Mietzins mindern, wenn das Mietobjekt nicht mehr zum bedungenen Gebrauch dienen kann. Es gibt bislang keine gesicherte Judikatur zur Frage, ob und wie weit diese Regelungen zur Mietzinsreduktion berechtigen. Über einen jüngst eingebrachten Entschließungsantrag im Parlament ist noch nicht entschieden worden. Die Bundesministerin für Justiz hat ebenfalls bekräftigt, dass die bestehenden Regelungen Mieter:innen von Geschäftsräumlichkeiten zu Mietzinsminderung allenfalls berechtigten können.
Notwendig ist in jedem Fall ein Blick in den Vertrag, weil die genannte Bestimmung des ABGB auch vertraglich abbedungen werden kann. Ist also zu dem Thema im Vertrag nichts geregelt (was meist der Fall ist), so ist das für die Mieter:in günstig.
Ob die Verpflichtung zur Mietzinszahlung entfällt (oder zumindest der Mietzins gemindert werden kann) hängt aber auch davon ab, zu welchem Zweck das Mietobjekt angemietet wurde und ob das Mietobjekt etwa durch die Maßnahmen tatsächlich unbrauchbar wurde. Letzteres ist vor allem für Ladenlokale mit Kundenverkehr der Fall sowie für Veranstaltungsräume, welche von der gesetzlich angeordneten Schließung unmittelbar betroffen sind. Diese wurden durch die Maßnahmen der Regierung auch tatsächlich unbrauchbar. Kann man also die vereinbarte Tätigkeit im Mietobjekt aufgrund der Maßnahmen tatsächlich nicht mehr ausüben, so spricht dies für den Entfall der Verpflichtung zur Mietzinszahlung. Anders sieht es hingegen bei Räumlichkeiten aus, die etwa als Büro oder Atelier angemietet wurden. Hier ist die Nutzung an sich nicht untersagt. Die Berufsausübung wurde durch die Maßnahmen der Bundesregierung zur Bekämpfung der Verbreitung von Covid 19 nicht untersagt, wenngleich empfohlen wurde, wenn möglich vom Homeoffice aus zu arbeiten. Nach derzeitiger Lage ist nicht eindeutig prognostizierbar, ob auch in diesem Fall zumindest ein Mietzinsminderungsanspruch besteht. Die Lage ist daher nicht immer eindeutig zu beurteilen.
Welche Möglichkeiten hat man als Mieter:in?
Empfehlung: Mietzahlung unter Vorbehalt
Bei Nichtzahlung des Mietzinses oder einseitiger Minderung besteht immer die Gefahr, dass die Vermieter:in letztlich mittels Mietzins und Räumungsklage vorgeht. Da die Rechtslage unklar ist, empfiehlt es sich im Zweifelsfall den Mietzins unter Vorbehalt zu bezahlen, d.h. unter Hinweis darauf, dass man es sich vorbehält ein Mietzinsminderungsrecht noch geltend zu machen. Tut man das nicht, so kann die Vermieter:in daraus schließen, dass man hierauf verzichtet. (Achtung: Nur für den Bereich der Wohnungsmiete hat der Gesetzgeber in dem zuletzt beschlossenen 3. Maßnahmenpaket zur Covid 19 Krise festgelegt, dass die Vermieter:innen zeitlich befristet nicht berechtigt sind, den Mietzins einzuklagen.) Im Zweifel lautet die Empfehlung also, den Mietzins zunächst nur unter Vorbehalt zu zahlen, bis die genannten Unklarheiten ausgeräumt sind.
Kann man den Mietvertrag vorzeitig kündigen?
Nein. Da die Beeinträchtigung der Nutzbarkeit nur zeitlich beschränkt ist, lautet die einhellige Meinung hier, dass weder Vermieter:innen noch Mieter:innen berechtigt sind, den Mietvertrag aus wichtigem Grund vorzeitig zu kündigen. Selbstverständlich kann die Mieter:in aber unter Beachtung der vertraglichen Kündigungsfrist den Mietvertrag kündigen.
Stand: 10. April 2020